冯海龙

联系我们

姓名:冯海龙
手机:18603091133
邮箱:18603091133@163.com
证号:14401200610631283
律所: 北京德恒(广州)律师事务所
地址: 广东省广州市海珠区阅江西路370号广报中心北塔17层

首页: 律师文集 > 欠款追讨> 正文

欠款追讨

如何确定拆迁安置案件中非本人签订合同的效力

来源:佛山经济纠纷律师   网址:http://www.zjglsht.com/   时间:2015/8/14 11:21:51

「案情」

原告:李黎。

被告:李安侠。

被告:李茹。

  第三人:徐州市金顺房屋综合开发公司。

  经审理查明,原告李黎(未成年人)之父李安增与被告李安侠、被告李茹(未成年人)法定代理人李安英系兄妹关系,三人与其他兄弟二及其母王广兰原共同居住在江苏省徐州市二环北路89—8号,该处房产无所有权证及国有土地使用证。因二环北路拓宽改造工程施工,第三人需拆除该处房产并安置五套房屋,李安侠遂与第三人签订拆迁协议五份。其中一份被拆迁人列明为原告李黎,主要内容为:金顺公司拆除李黎坐落于二环北路89-8号房屋4间,为其安置本市鼓楼花园30号楼 3单元503室;李黎应缴纳房屋差价款12400元;并约定了过渡费给付方式。协议签名栏乙方处由李安侠签署了李黎的名字并捺指印。2004年11月15 日,李安侠带被告李茹到第三人处,称李茹即为李黎,由李茹在协议书中写明:申请将鼓楼花园30号楼3单元503室改成母亲李安英的名字,李安侠在协议书中表示,李安英是李黎之母。该协议当事人遂发生变更,被安置人变更为李安英。在合同变更后李安英已交付房屋差价款并办理了上房和所有权登记手续。

  原告李黎诉称,原告因房屋需要拆除,便口头委托被告李安侠以原告的名义与第三人办理相关房屋拆迁手续,李安侠于2002年8月7日以原告的名义同第三人签订了“房屋拆迁协议书”,原告按此协议与第三人履行了各自的义务。2004年11月15日,李安侠未征得原告及其法定代理人的同意,伪称被告李茹为原告,到第三人处办理了合同主体变更手续,将被拆迁人变更为李茹之母李安英,并已交付房屋。被告李安侠超越代理权限,未征得原告同意,与李茹串通,擅自处分原告财产权利,侵害了原告的合法权益,故起诉要求依法确认被告处分原告财产的行为无效;判令第三人协助原告继续办理相关上房手续,并由被告负担诉讼费。

  被告李安侠、李茹辩称,原告要求确认安置房产给李安英无效没有法律依据。第三人拆迁的房产不是原告所有,而归其祖母王广兰所有。王广兰有子女五人,第三人拆迁王广兰房产时,五子女每人安置一套房屋,由被告李安侠负责与第三人签订拆迁安置协议。因时间紧迫,就在其中一份协议被拆迁人一栏中填写了原告李黎的名字。王广兰知道后表示反对,经家庭成员协商一致,同意由李安侠将李黎的名字变更为李安英,故请求驳回原告的诉讼请求。

  第三人金顺房屋公司述称,原告在起诉时列金顺公司为第三人没有法律依据,第三人应为人民法院追加。原告所述事实是真实的,协议中将李黎变更为李安英,李安侠称是经过全家协商一致同意变更的。金顺公司完全按照法律规定给予办理的,没有任何过错。至于应当安置给原告或李安英由人民法院裁决。

  庭审中,第三人金顺公司表示,在签合同时知道李安侠并非李黎本人,在2002年8月7日签订协议时是李安侠去办理的安置手续,未有原告法定代理人的委托,事后也未得到原告或其法定代理人的追认,在变更协议书内容时认为李茹即是李黎,而李安英是李茹之母,女儿将房屋确权给母亲符合常理。原告祖母王广兰及叔父杨安民、杨安林到庭作证称安置房屋时五个子女一人一套新房。

「审判」

  徐州市鼓楼区人民法院经审理认为,依原告诉称主张,本案系委托合同纠纷。所谓委托合同,即委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,在本案中,则为原告主张的委托被告李安侠代理其与第三人签订拆迁协议,而使权利义务归于原告的法律事实。由于双方对委托合同存在与否发生争议,原告作为主张合同存在的一方,负有举证义务。原告的证据即为被告李安侠以李黎名义与第三人签订的协议书。审查该协议书,签字人与被签名人不一致,在意思表示形式上不规范,同时缺少被签名人对第三人告知代理权存在的事实,李安侠的行为不能形成对李黎的代理。因而仅此证据不能确认原告与李安侠之间形成口头上的或事实上的委托合同关系。合同签订后,原告欲取得合同权利并承担合同义务应向第三人追认李安侠的行为,并完善合同形式,现李安侠与第三人之间的合同实际上已由李安英代为履行完毕,若原告以此次诉讼为追认意思表示已无实际意义,仍然不能藉此合同享有被安置权利。因而原告以有效的委托合同在先、享有委托代理人签订合同的权利后再申请确认委托代理人和他人处分其合同权利无效,因缺乏委托合同这一前提条件而不能成立,故对原告第一项诉讼请求本院不予支持。对原告要求第三人协助其继续办理相关上房手续这一诉讼请求,由于拆迁协议并未在原告与第三人之间发生法律效力,原告不具有要求第三人履行合同义务的请求权,此项请求也不能成立。至于原告李黎是否能作为《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定的被拆迁人即被拆迁房屋的所有人而要求第三人给予安置,已超出本案审查范围,本院不予审查。因此对原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百零六条第一款之规定,判决驳回原告李黎的诉讼请求。

  原告李黎不服一审判决,提出上诉。称一审认定李安侠、李安英、李安增与王广兰共同居住在本市二环北路89-8号不对,实际上王广兰有三儿二女,两女出嫁后即不在此处居住。拆迁前居住在老房中的为王广兰、李黎之父母(李安增和黄桂梅)、杨安林。李安增住房较大,故享有两处安置房。李安侠代表李黎、李安增、杨安林分别签订了安置一套房屋的协议,李安侠并以自己名义签订两套房屋的拆迁协议。李安侠以李黎名义代签的行为是有效代理行为;一审法院认为拆迁协议书不规范,李安侠不能形成对李黎的代理属认定事实不清,因为金顺公司没有反对,李黎也认可;认定李黎与金顺公司的合同已由李安英代为履行是错误的。李安侠2004年11月15日的行为是超越授权范围的,李安英私自变更协议是侵权行为;本案适用法律错误;金顺公司有协助义务。

  徐州市中级人民法院经审理认为,位于二环北路89-8号的原拆迁房屋因无所有权证和国有土地使用证,应视为家庭共同所有,共同所有财产的处分在不能达成协议时应按照大多数共有人的意见并适当考虑少数人的意见。李黎主张本人委托李安侠代理其与金顺公司签订协议,但未能提供相关证据予以证明。李安侠认为是受其母王广兰的委托以家庭代理人的身份与金顺公司签订的协议,鉴于其他家庭成员对此予以承认,故可以认定李安侠是家庭的代理人。李安侠以李黎的名义签订拆迁协议后,经家庭成员重新协商决定改签为李安英,此改签行为视为家庭对第一次以李黎名义签订的拆迁协议的变更,且金顺公司对此行为也予以确认,故应视为合同的变更,应以变更后的合同为准。共有物的分割时应考虑大多数人的意见,五个子女五套房子,符合生活常理。况且李安增也已分得一套安置房屋,李安侠也将以自己名义签订的两套房屋的其中一套安置给其他兄妹,这也从侧面证明了李安侠第一次签订拆迁协议时的行为是为了方便办理拆迁手续而为,第一次签订拆迁协议不代表家庭对家庭共有财产的最终分割或分配。综上,认为原审法院认定事实和适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判。

电话联系

  • 18603091133

扫扫有惊喜

微信扫一扫!