冯海龙

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欠款追讨

委托合同法律风险

来源:佛山经济纠纷律师   网址:http://www.zjglsht.com/   时间:2015/5/19 9:58:05

  商业活动离不开分工,也就离不开委托合同。许多人可能认为,白纸黑字地把双方的权利义务以合同形式固定下来,就可以获得可靠的法律保障。

  但事实上,这种理解是错误的,委托合同有其特殊性,即合同双方均可随时提出解除合同的要求。因此,将公司预期的商业利润“押”在委托合同上是一件高风险的行为。上海市金山区人民法院近期审理的一起委托合同纠纷案件表明:当事人签订委托合同应当慎重,切勿跳进这一法律风险的“重灾区”。

  2002年12月23日,上海长x房地产有限公司(以下简称房地产公司)与上海道x房地产经纪有限公司(以下简称经纪公司)签订《销售总代理合同》,约定:房地产公司同意将坐落于上海市静安区的楼盘以独家总代理的方式,全部有偿委托经纪公司销售;房地产公司按照经纪公司的销售业绩支付佣金。之后,经纪公司便开始了受托楼盘的销售工作,并进行了大量的策划广告工作。售楼过程中,房地产公司致函经纪公司称,经纪公司工作人员存在违规“炒楼”现象,并且办理按揭不力。经纪公司进行了相应整改,对有关人员进行了处罚。此后,随着上海市中心城区房价的不断飙升,双方之间就佣金的支付问题所产生的摩擦也日益升温。在经纪公司通过诉讼的方式获得了800万元的佣金后,房地产公司于2006年6月8日向上海市金山区人民法院提起诉讼,要求解除与经纪公司之间的委托合同。

  2006年8月22日,上海市金山区人民法院做出一审判决:双方之间的委托合同自判决生效之日解除。一审宣判后,经纪公司提出上诉。2006年12月21日,上海市第一中级人民法院做出终审判决:驳回上诉,维持原判。法院认为:委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。委托人选择受托人为其处理事务、受托人接受委托,都是以相互的信任为基础的;失去了相互的信任,委托合同关系将难以存续。因而,在委托合同关系成立后,如果一方对另一方产生了不信任,可随时终止委托合同。为此,《中华人民共和国合同法》第410条明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”

  本案的判决解除了当事人之间的委托合同,经纪公司无法再与房地产公司一起分享房地产销售的巨额利润,其在房地产前期销售活动中所做的宣传及包装等工作也都变成了“为人做嫁衣”。作为受托方,经纪公司可谓损失惨重。究其根源,这都来自于双方订立的合同类型:委托合同。在委托合同纠纷当中,法院不再探究行使解除权的一方是否具有客观、合理的理由、是否确实丧失了对另外一方的信任。具体到本案而言,经纪公司是否违规“炒楼”、是否办理按揭不力,以致房地产公司丧失了对其信任,其实都不是法院审查的重点。从这种意义上来说,房地产公司甚至可以“不讲道理”地随时解除合同。为了避免这种法律风险,当事人必须早作准备:要么以其他合同来替代委托合同、要么对委托合同的内容予以完善。

 

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