冯海龙

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借款纠纷

【实际履行】合同约定公证生效实际履行视为变更

来源:佛山经济纠纷律师   网址:http://www.zjglsht.com/   时间:2015/10/1 11:20:05

        【实际履行】合同约定公证生效 实际履行视为变更

    房屋租赁合同中约定“合同自双方当事人签字盖章、公证后生效”,合同签订后未进行公证,但双方实际履行了合同,该合同是否生效?近日,北京铁路运输中级法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案,判决认定当事人的实际履行行为应视为对合同生效条款的变更,房屋租赁合同合法有效。

    2005年5月17日,某经贸公司和某服务公司签订房屋租赁合同,合同约定:经贸公司租赁服务公司的房屋用于商业办公,租赁期限二十年,在合同签订后,房屋手续完备并交付承租方使用后五日内承租方支付前三年的租金;承租方不交纳租金达三个月以上或所欠各项费用达1万元以上,出租方有权解除合同。此外,双方还在合同中特别约定:合同自双方当事人签字盖章、公证后生效。合同签订后,在未办理公证的情况下,服务公司向经贸公司交付了房屋,经贸公司使用租赁房屋进行经营至今,但从未支付租金。

    2008年9月,服务公司将经贸公司诉至法院,请求法院依法解除双方之间的房屋租赁合同、经贸公司向服务公司支付租金及违约金近130万元。庭审中,经贸公司答辩称,其与服务公司的房屋租赁合同中约定了生效条件,即双方当事人签字盖章、公证后生效,而合同至今未办理公证,所以合同只是成立而未生效。且服务公司一直未取得出租房屋的所有权证,违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条“未依法取得房屋所有权证的不得出租”的规定,因此合同未生效,经贸公司不应向服务公司支付租金及违约金。

    一审法院经过审理,认为尽管双方在服务公司未取得房屋所有权证的情况下就签订了合同,违反了《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,但该办法只是部门规章,法律或行政法规对此并没有作出强制性规定,所以该房屋租赁合同合法有效。虽然双方在合同中约定了经公证后生效,但双方却又在合同没有进行公证的情况下开始履行,故该履行行为应视为对合同中“公证后生效”这一条款的变更,故经贸公司的主张不能成立。经贸公司未支付租金的行为已违反违约,判决解除双方的租赁合同、经贸公司向服务公司支付租金及违约金。经贸公司不服一审判决,上诉至二审法院。

    经过详细阅卷及与双方当事人沟通,二审法官认为,虽然双方签订的房屋租赁合同为附生效条件的合同,但在合同未办理公证的情况下服务公司向经贸公司交付了房屋,经贸公司在实际占有房屋后进行了装修、经营,并于2006年5月将公司住所地变更至租赁房屋所在地,上述履行合同的行为表明双方已就合同生效条件进行了变更,故房屋租赁合同已发生法律效力。双方在合同中未对办理房屋产权证进行约定,且服务公司未取得房屋产权证没有影响经贸公司对房屋的使用及其经营,经贸公司应依约向服务公司支付租金。故二审法院维持了一审法院的判决。

   

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