冯海龙

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借款纠纷

周某扣诉上海市长宁新泾蔬菜良种场仓库房屋租赁合同纠纷案

来源:佛山经济纠纷律师   网址:http://www.zjglsht.com/   时间:2015/8/26 11:20:03

  核心内容:下面,通过法院对这个案例的判决,介绍如何处理停业租赁费用纠纷。

  上诉人周某扣、上诉人上海市长宁新泾蔬菜良种场仓库(以下简称新泾仓库)因租赁合同纠纷一案,不服上海市长宁区人民法院(1999)长经初字第1129号民事判决,分别向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭,于2000年6月12日公开开庭审理了本案,上诉人周某扣,上诉人新泾仓库委托代理人高荣华到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

  原审认定,周某扣与长宁区剑河路综合农贸市场(以下简称“市场”)于1999年5月14日订立进场经营协议书一份。协议书约定,“市场“将其4号营业用房一间租借给周某扣,用于经营活动。租金每年计人民币11,000元;按每三个月为一期结算交纳一次,周某扣在签定协议的同时,交纳第一期的租金和保证金;周某扣应认真执行有关法规和市场的各项规定,合法经营,如有违反有关规定的行为,必须接受“市场”管理部门的处理,直至收回营业用房;“市场”如需收回营业用房,必须在一个月前书面通知周某扣等。该协议书对租赁期限未作约定。协议书订立的前一日,周某扣已将三个月的租金计人民币2,750元、押金人民币2,000元、管理费人民币150元、税款人民币300元交给了“市场”。协议订立之后,周某扣即进场经营,后周某扣与“市场”5号房经营者发生纠纷。同年7月28日,“市场”决定于次日对周某扣作停业处理。周某扣即于次日停业经营。周某扣尚留有部分面粉等物品在该房屋内。同年9月9日,“市场”致函周某扣称,如其有悔改之意,同意周某扣搬至10号房经营,但不得在4号房继续营业。周某扣未同意,遂起诉来院。另查明,长宁区剑河路农贸市场系由新泾仓库主办。

  原审认为,“市场”与周某扣订立的系场地租赁经营合同,该合同并不违反国家现有的法律、法规、应为有效。合同有效,即具有法律约束力,合同当事人均应全面、适当履行合同所确定的义务。该合同对场地租赁经营期限并未作明确约定,但协议约定了“市场”如需收回房屋,必须在一个月前通知原告。现“市场”未提前通知原告,即单方终止屡行协议,由此引起纠纷,责任在“市场”。“市场”应承担违约责任,并对周某扣由此发生的损失进行赔偿。周某扣在审理中不再要求继续屡行协议,故“市场”应将已收取周某扣的押金退还原告。因经营合同上对此款项明确为保证金,而“市场”出具的收据也明确收取的人民币2,000元为押金,故周某扣诉称该款为订金而要求新泾仓库双倍返还,因无事实依据,不予支持。“市场”收取了原告三个月的租金、管理费、税款、但周某扣实际履行未满三个月,所以对“市场”多收取的租金、管理费应当按天数予以退还;对市场多收取的税款、应作为周某扣的损失,由新泾仓库予以赔偿。对周某扣因不正常原因而停止经营积压的面粉及装潢费,应酌情由新泾仓库予以赔偿。对周某扣聘用工人的工资应以周某扣实际支付金额由新泾仓库予以赔偿。周某扣诉称因“市场”的行为,造成周某扣设备、广告费、服装费、前期投资等损失而要求新泾仓库赔偿,但周某扣上述的损失,与“市场”的违约行为并无直接的因果关系,故不予支持。因“市场”系由新泾仓库开办,而“市场”不具备法定的行为能力,故“市场”对外的债权债务应由新泾仓库承担。据此判决:(1)新泾仓库应返还周某扣押金人民币2,000元。(2)新泾仓库应退还周某扣16天的租金计人民币482.19元。(3)新泾仓库应退还周某扣16天的管理费计人民币26.09元。(4)新泾仓库应赔偿周某扣税款损失计人民币52.17元。(5)新泾仓库应赔偿周某扣面粉损失计人民币639.1元。(6)新泾仓库应赔偿周某扣聘用工人的工资计人民币2,400元。(7)新泾仓库应赔偿周某扣装潢费损失计人民币787.5元。(8)新泾仓库应赔偿周某扣经济损失计人民币2,000元。(9)周某扣其他诉讼请求不予准许。一审案件受理费计人民币345.4元由新泾仓库负担。

  判决后,周某扣、新泾仓库均不服向本院提起上诉。上诉人周某扣诉称,上诉人周某扣和市场订立进场协议后,一直按照协议合法经营,市场强行断电,并责令其搬出4号房经营场地,显然违约,应该赔偿上诉人周某扣因此造成的损失243,075.2元,并双倍返还定金人民币4,000元。

  上诉人新泾仓库诉称,市场并未单方终止履行协议,只是因周某扣与5号房经营者发生纠纷,决定停业处理,在其有悔改之意同意其搬至10号房经营,不得在4号房继续经营,市场系根据协议约定,有权对周某扣的违反市场管理的行为作出处理;原审判决上诉人新泾仓库应承担周某扣退还租金、管理费、税款损失、面粉损失、工人工资、装潢费、经营损失无法律依据。

  经本院审理查明,原审认定事实属实,本院予以确认。本院认为,市场与周某扣订立的场地租赁经营协议合法有效,具有法律约束力;合同当事人均应全面适当履行合同所确立的义务,周某扣与5号房经营者发生纠纷,已由国家有关行政机关予以处理,不能作为市场违约的理由,市场作为提供经营场地的出租方并不赋有行政执法权利,无权决定对周某扣停业处理,其单方面终止4号房租赁协议,对4号房断电,对周某扣作出停业处理决定,显然违约应承担违约责任,由于市场系新泾仓库主办,故市场的民事责任应由新泾仓库承担,但上诉人周某扣双倍返还定金的请求因缺乏事实依据,本院不予采纳;上诉人周某扣请求判令新泾仓库赔偿其经济损失243,075.2元的诉讼请求亦缺乏充分依据,本院无法采纳。原审判令新泾仓库承担违约责任,对周某扣管理费、税款、面粉、工人工资等损失酌情予以赔偿并无不当。综上,两上诉人的上诉理由都不能成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定判决如下:

驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费345.4元,由上诉人周某扣承担172.7元,由上诉人新泾仓库承担172.7元。

  

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